Сдавать недвижимость — это уже привычный способ заработка. Но есть и менее очевидный вариант — субаренда. Это когда ты сам арендуешь квартиру или офис, а потом сдаешь ее кому-то еще и зарабатываешь на разнице.

Субаренда становится все популярнее: одни так снижают собственные расходы, другие — строят на этом бизнес. Особенно часто ее используют в коммерческой сфере — например, когда компании арендуют большой офис, а затем сдают кабинеты другим бизнесам. Или в жилой сфере, когда берут квартиру помесячно, а сдают на часы или дни.

В этой статье разберемся, что такое субаренда квартир и коммерческих помещений, как она работает, какие риски с ней связаны и как защитить себя юридически. 

Что такое субаренда: объясняем на квартирах

Субаренда — это когда вы снимаете квартиру, а потом сдаете ее другому человеку. То есть вы не собственник, но временно становитесь «арендодателем». В отличие от обычной аренды, где договор заключается напрямую с хозяином квартиры, в субаренде появляется третье лицо — субарендатор.

В Казахстане такие схемы разрешены, но только с письменного согласия собственника. Это важно: если пересдавать квартиру самовольно, можно нарваться на конфликт или даже расторжение договора.

Если все оформлено правильно, субаренда может быть выгодной всем:

• собственник стабильно получает деньги и ему не нужно искать новых жителей;
• арендатор может покрыть часть личных расходов, в одной комнате жить сам, а вторую сдавать другому человеку;
• арендатор может пересдавать всю квартиру посуточно и зарабатывать на этом, тогда как субарендатор получает жилье дешевле, чем отель, и комфортнее, чем хостел.

Что можно сдавать в субаренду в Казахстане

В субаренду можно сдавать не только квартиры. Ниже — список объектов, которые чаще всего используются для субаренды, и важные нюансы по каждому из них.

1. Квартиры и дома. Самый распространенный вариант. Можно сдавать на длительный срок или посуточно — например, через сервисы аренды. Важно учитывать расположение, состояние жилья, наличие мебели и техники. В Астане и Алматы такая субаренда часто используется для краткосрочного проживания гостей и туристов.
2. Офисные помещения. Часто компании арендуют большие офисы и пересдают часть помещения, или все помещение, другим фирмам в формате коворкинга. Главное — чтобы были удобства: интернет, охрана, парковка. Ну и конечно, важна локация — центр города или бизнес-кластер значительно повышают привлекательность.
3. Торговые площади. Магазины, бутики, торговые павильоны. Снимаете больщую площадь, дробите ее и пересдаете малому бизнесу. Здесь решающую роль играют проходимость, видимость и удобный подъезд. Торговая точка в людном месте всегда интересна для субаренды.
4. Складские помещения. Подходит для бизнеса, которому не хватает места. Главное — удобный подъезд, хорошее состояние, вентиляция и охрана. Особенно ценятся склады рядом с логистическими узлами и трассами.
5. Производственные объекты. Цеха, мастерские, небольшие фабрики — их тоже можно сдавать в субаренду. Главное — убедиться, что помещение подходит для нужной деятельности, и есть все разрешения.

Что нельзя сдавать в субаренду

Субаренда — вещь удобная, но подходит не для всех типов недвижимости. Чтобы не попасть в неприятности, важно знать, что пересдавать точно не получится.

• Служебное или социальное жилье. Такое жилье предоставляется для личного проживания и не подлежит коммерческому использованию.
• Учебные, медицинские и культурные объекты. Помещения детсадов, школ, больниц, музеев и т. п. предназначены строго для своей деятельности. Сдавать их в субаренду под офис, склад или магазин запрещено.
• Объекты в охраняемых зонах. Если недвижимость находится в природоохранной, исторической или культурной зоне — действуют ограничения. Например, в нацпарке или в доме-памятнике архитектуры сдавать помещение без специальных разрешений нельзя.
• Объекты, где договором запрещена субаренда. Даже если помещение коммерческое и отлично подойдет для субаренды, смотрите договор. Если в нем прописан запрет — сдавать дальше нельзя без письменного согласия собственника.

Также без отдельных разрешений нельзя пересдавать государственные земли, полученные на аукционах, земельные участки, выделенные малому и среднему бизнесу по госпрограмме, лесные участки, объекты в особых экономических зонах (СЭЗ).

Если сомневаетесь — лучше проконсультироваться с юристом. Даже если объект вроде бы можно сдавать, юридические тонкости могут все испортить.

Зачем вообще заниматься субарендой? Плюсы есть — и немалые

Субаренда при грамотном подходе может стать удобным инструментом экономии или даже источником дохода. Ниже основные плюсы, которые привлекают тех, кто решил попробовать себя в этом деле.

• Можно зарабатывать на чужой недвижимости. Вы арендуете помещение по одной цене, а сдаете дороже — и получаете прибыль с разницы. Особенно актуально, если нашли выгодную аренду или сдаете по частям (например, комнаты в квартире или рабочие места в офисе). Это бизнес без больших вложений.
• Снижение своих затрат. Часто субаренду используют не для бизнеса, а чтобы просто уменьшить свои расходы. Например, снимаете трехкомнатную квартиру и одну комнату сдаете. Или арендуете офис и делите его с другой фирмой.
• Гибкость и свобода. Субаренда может быть краткосрочной, помесячной или даже посуточной. Это удобно для тех, кто не хочет привязываться к долгосрочным договорам или ищет формат «тест-драйва» — например, попробовать бизнес в новом районе.
• Доступ к хорошей локации. Часто аренда в топ-местах слишком дорогая. Субаренда позволяет получить помещение в хорошем месте за меньшие деньги — особенно если вы делите его с кем-то еще.

А где подвох? Минусы и риски субаренды

Субаренда может выглядеть как простой способ заработать или сэкономить, но у нее есть свои подводные камни. Чтобы не пожалеть о принятом решении, стоит знать о возможных минусах заранее.

• Нужны документы и согласие собственника. Без письменного разрешения хозяина квартиры или помещения — никакой субаренды. Если пересдаете без согласия, вас могут выселить, а договор — аннулировать. 
• Прерывание договора основной аренды = конец субаренды. Если арендодатель решит расторгнуть договор с вами — субаренда тоже прекращается. И ваш субарендатор внезапно окажется без жилья или офиса (и может предъявить претензии вам).
• Юридические сложности. Чем больше участников (собственник, арендатор, субарендатор) — тем больше нюансов. Нужно грамотно составлять договоры, прописывать ответственность, сроки и условия. Без юридической поддержки можно легко «наломать дров».
• Ограниченные возможности в изменении объекта. Часто нельзя делать перепланировку, менять назначение помещения или вешать вывески — потому что вы не собственник, и любые изменения требуют отдельного согласования.
• Недобросовестные субарендаторы. Самый неприятный сценарий — жильцы, которые портят имущество, не платят вовремя или исчезают, оставив после себя проблемы. Чтобы не нарваться, проверяйте документы и платежную историю, оформляйте все только через договор и берите залог (с четким условием возврата).
• Налоги на доход от субаренды. Если вы получаете прибыль — вы налогоплательщик. Не декларируете доход — рискуете попасть под проверку. Лучше проконсультироваться с бухгалтером и оформить все прозрачно.
• Конкуренция на рынке. Субаренда становится популярной — особенно в крупных городах. Чтобы не остаться без клиентов, нужно предлагать адекватную цену, улучшать условия (чистота, интернет, бытовая техника), быть лояльным и отзывчивым «хозяином».

Как оформить договор субаренды

Для защиты всех сторон — собственника, арендатора и субарендатора — договор нужно составить максимально ясно и грамотно. В Казахстане это регулируется ГК РК (ст. 551 и смежные) .Вот, что точно должно быть в договоре:

1. Данные сторон. Укажите полные сведения о субарендодателе и субарендаторе: ФИО или название компании, адреса, ИИН или БИН.
2. Предмет договора. Точный адрес, площадь и описание объекта. Лучше приложить акт приема-передачи для точного отражения состояния помещения.
3. Сведения о собственнике. Укажите, кто собственник, и ссылку на договор аренды между ним и вами — обязательно подтверждение, что вы имеете право сдавать объект дальше.
4. Письменное согласие собственника. Документ, подтверждающий разрешение на субаренду — даже если оно есть в основном договоре, лучше оформить отдельным нотариальным документом.
5. Арендная плата и порядок расчетов. Укажите сумму, сроки оплаты, способ — безнал или наличный. Можно прописать механизм изменения цены (например, не чаще раза в год).
6. Залог. Если предусмотрено, то прописать сумму, условия хранения и возврата по завершении срока.
7. Коммунальные услуги. Четко укажите, кто и за какие платежи ответственен.
8. Обязанности сторон. Субарендодатель должен передать помещение в соответствующем состоянии, субарендатор — использовать по назначению и ухаживать за ним.
9. Срок договора. Не может превышать срок основного договора. Рекомендуется предусмотреть акты приема-передачи в начале и конце.
10. Условия расторжения. Пропишите, как и при каких условиях договор можно прекратить досрочно, и как уведомлять другую сторону (например, за 30 дней).

Вот несколько рекомендаций по по формулировке:

• избегайте двусмысленности — чем точнее описание — тем меньше риска спора;
• укажите цель использования — особенно важен момент для коммерческих помещений;
• регулярные инспекции — припишите, как часто субарендодатель может заходить для проверки состояния.

А вот типичные ошибки, которых стоит избегать:

• нет точного описания объекта (отсутствуют акты приема-передачи);
• не прописаны коммунальные или дополнительные платежи;
• нет условия о возможной корректировке аренды.

Как заработать на субаренде: чек-лист для старта

Субаренда может приносить стабильный доход, если подойти к делу с умом. Вот пошаговый чек-лист, который поможет начать без лишнего риска.

1. Найдите выгодный объект. Ищите квартиру или коммерческое помещение по цене ниже рыночной. Сравните предложения по району — где выше спрос на аренду (например, возле вузов, БЦ, в туристических зонах).
2. Проверьте, можно ли сдавать в субаренду. Изучите договор аренды — нет ли прямого запрета на субаренду. Получите письменное согласие собственника. 
3. Просчитайте доход и расходы. Составьте таблицу: аренда, коммуналка, налоги, ремонт, комиссия. Заранее прикиньте, какую цену может платить субарендатор, чтобы оставалась прибыль.
4. Оформите все по правилам. Составьте подробный договор субаренды.
   Укажите все важные условия.
5. Найдите надежного субарендатора. Разместите объявления (Krisha.kz, OLX, группы в Telegram). Проводите мини-интервью, берите предоплату, проверяйте документы.
6. Следите за порядком. Держите связь, проверяйте, как содержится имущество, сохраняйте все чеки и платежи.

Пример: вы нашли квартиру за 120 000 ₸ в месяц. Сдаете посуточно по 10 000 ₸ × 15 дней в месяц = 150 000 ₸. После вычета расходов (~20 000 ₸) остается чистыми 10–15 000 ₸. А если у вас таких объектов 3 — доход уже ощутимее.

Субаренда — это не только «взять в аренду и пересдать». Это мини-бизнес с документами, людьми и рисками. Если подойти к делу серьезно и по закону, все будет работать. Но без подготовки — можно потерять деньги, репутацию и даже основную аренду.