Продажа квартиры — это не только важное решение, но и юридически значимая сделка, за которой всегда следует вопрос: нужно ли платить налог, и если да — сколько? Многие продавцы сталкиваются с непредвиденными расходами только потому, что заранее не изучили правила.

Когда нужно платить налог в 2025 году

При продаже квартиры в 2025 году государство может потребовать уплаты индивидуального подоходного налога (ИПН). Но не каждая сделка с недвижимостью влечет за собой налог.

Обязанность по уплате налога для граждан и резидентов Казахстана возникает, если выполнены одновременно два условия: 

1. вы продали квартиру дороже, чем купили (то есть получили финансовую выгоду — прирост дохода);
2. вы владели квартирой менее одного года. Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности на эту квартиру.

Для нерезидентов налог начисляется вне зависимости от срока владения недвижимостью. Главное — чтобы был профит.

Налог взимается не с суммы продажи, а с разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Если вы продали квартиру дороже, чем купили ее, — разница считается вашей прибылью, и с нее нужно заплатить государству налог.

Ставка налога зависит от вашего статуса:

• 10% — для граждан и резидентов Казахстана;
• 15% — для нерезидентов.

Пример расчета

Для вычисления используется следующая формула: (Цена продажи − Цена покупки) × Ставка налога = Размер налога. 

Представим, вы:

• купили квартиру за 10 000 000 тенге;
• продали за 15 000 000 тенге;
• вы — гражданин РК, ставка налога — 10%.

Подставляем в формулу: (15 000 000 − 10 000 000) × 0,10 = 500 000 тенге. 

Что, если я продаю подаренную или унаследованную квартиру

Налог нужно платить даже если вы получили квартиру в наследство, дар или приватизировали. В таких случаях необходимо обратиться в оценочную компанию и сделать акт оценки квартиры на момент приобретения. Именно эта цифра будет считаться «ценой покупки» и использоваться при вычислении налога.

Оптимально заказать оценку недвижимости сразу при регистрации права собственности. Но если вы этого не сделали, ничего страшного. У вас есть время до 31 марта года, следующего за годом продажи, чтобы заказать ретроспективную оценку. 

Почему это важно! Без акта налоговые органы будут считать стоимость покупки по кадастровой базе. А кадастровая стоимость обычно заметно ниже рыночной, поэтому разница между продажной и условной «покупной» ценой окажется большой, а налог — высокий.

Каким будет налог на продажу недвижимости в 2026 году

С 1 января 2026 года в Казахстане начнет действовать обновленный Налоговый кодекс, который меняет правила уплаты налога при продаже недвижимости. Основные нововведения следующие:

1. Увеличение минимального срока владения до двух лет

То есть, чтобы продать недвижимость без уплаты налога, ее нужно будет держать в собственности не менее двух лет. Однако новое правило будет распространяется только на объекты, купленные с 1 января 2026 года. Если недвижимость куплена до конца 2025 года, продолжит действовать прежнее условие — владение более года освобождает от налога.

2. Новая повышенная ставка до 15 %

Базовая ставка индивидуального подоходного налога не меняется — 10 % от разницы между ценой продажи и покупки.

Но вводится прогрессивная шкала:

• До 8500 МРП (в 2026 году это 32 827 000 тенге) — ставка 10 %.
• С суммы, превышающей этот порог, — налог 15 %.

Кто освобождается от налога

Платить ИПН в 2025 году не нужно в следующих случаях:

• вы владели квартирой более 1 года;
• вы продали квартиру по той же цене или дешевле, чем покупали. Если прироста дохода нет — налог не взимается. Главное — доказать это документально.

Какие документы подтвердят отсутствие дохода:

• договор купли-продажи, по которому вы приобрели квартиру ранее;
• акт оценки — если недвижимость получена в дар, по наследству или в результате приватизации.

Кто еще освобожден от налога

По закону не уплачивают ИПН при продаже квартиры:

• лица с инвалидностью I, II или III группы;
• родители детей-инвалидов.

Какие документы нужны для расчета и уплаты налога

Чтобы правильно рассчитать и оплатить налог с продажи квартиры, важно заранее подготовить весь пакет документов. 

Обязательные документы:

1. договор купли-продажи (новый) — подтверждает факт продажи недвижимости;
2. документы о покупке квартиры — предыдущий договор, акт приема-передачи, квитанции об оплате;
3. оценочный акт (если проводилась независимая оценка стоимости);
4. удостоверение личности или паспорт продавца;
5. ИИН (индивидуальный идентификационный номер);
6. декларация о доходах (форма 240.00) — подается в налоговый орган.

Все документы должны быть оформлены корректно и читабельно, иначе налоговая может их не принять.

Как уплачивается налог: пошаговая инструкция

Шаг 1. Заполните налоговую декларацию

Заполните форму 240.00 (ее можно найти и подать через Кабинет налогоплательщика в eGov), указав доход от продажи и все подтвержденные расходы.

Шаг 2. Подайте декларацию вовремя

Срок подачи — до 31 марта следующего года после продажи.

Шаг 3. Оплатите налог

Крайний срок — до 10 апреля того же года. Уплата возможна:

• через банк;
• в личном кабинете eGov;
• через мобильные приложения банков.

Важно: не пропустите сроки. За просрочку уплаты начисляется пеня за каждый день задержки. А за несданную декларацию или несвоевременную оплату — штраф 15 МРП (в 2025 году — 58 980 тенге).

Дополнительные вопросы

Можно ли оплатить налог в рассрочку?

Да, если сумма налога для вас значительная — можно подать заявление на рассрочку в районное управление госдоходов. При этом важно не допустить просрочки и заранее согласовать сроки.

Учитываются ли затраты на ремонт квартиры?

Часто владельцы, чтобы продать квартиру подороже, делают в ней ремонт. Однако при определении прироста стоимости налоговым законодательством не учитывается сумма расходов, понесенных на ремонт квартиры. Сравниваются только две суммы — цена приобретения и цена продажи.

Как продавать квартиру в совместной собственности?

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, налог рассчитывается отдельно для каждого, пропорционально их долям.

Каждый совладелец:

• подает индивидуальную декларацию;
• уплачивает налог только со своей доли прибыли.

Даже если квартира продается одним договором — налог все равно делится по долям.

Продажа недвижимости — это не только сделка, но и возможное налоговое обязательство. Чтобы не попасть впросак, ознакомьтесь з законодательством, заранее посчитайте возможные и налоги и приведите в порядок документы. Так вы сбережете не только деньги, но и нервы.